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201906/19

如松:房價為什么不會崩?

“崩”的含義是短期價格的快速下跌,比如一年之內跌幅超過30%并在短期無法恢復。最典型的是當初的日本,在兩三年的時間內跌幅超過了70-80%,此后隨著人口老齡化不斷加劇,房地產市場一直未得到恢復;再有就是美國在爆發次貸危機期間樓市經歷了快速下跌(下圖):

從美國房地產指數來看,次貸危機遭遇了快速下跌,2017-2018年又回到次貸危機前的水平(美國是移民國家,與日本不具可比性;更重要的是,日元比美元的通脹率更低、信用更高,所以日本的房價就只能長期低迷,大家必須密切注意這一點),但考慮到美元在過去十年中連續貶值,說明從次貸危機之前到現在,在這十年中持有美國房產的人其購買力依舊在虧損

可我們也知道,新興市場國家一般難以出現這種現象。以俄羅斯來說,2008年次貸危機的爆發和2014-2015年盧布危機的爆發都讓莫斯科的美元房價遭遇嚴重的挫折,短期內出現快速下跌(下圖:數據來源,選擇性投資統計):

但如果把這個圖按盧布換算就會出現不同的結果。

次貸危機之前,美元兌盧布約為1:23.5,當時莫斯科的平均房價約6000美元/平米,折合成盧布就是14萬/平米。2018年末的房價約為2700-2800美元/平米,以當時的匯率折合成盧布就是約17-18萬/平米。也就是說,在過去的十年中,莫斯科的盧布房價總體依舊處于漲勢,還處于牛市狀態。

幾個現象是值得注意的:一,無論在次貸危機爆發還是盧布危機爆發時,莫斯科的房價都出現明顯的下跌,這在當時都有很多的報道。比如在盧布危機期間,據俄羅斯房地產網站irn.ru提供的報告稱,莫斯科的住宅區折扣達10%和15%。但這些短期的下跌,都未能改變以盧布表示的房價長期上漲的態勢。二,次貸危機尤其是盧布危機之后,除了圣彼得堡和莫斯科這種核心城市之外,其它地方的房子基本賣不動了,莫斯科一個城市的成交量就占了全俄羅斯的一半,由此可見其它大中小城市的房屋處于一種事實上的冰凍狀態。三,盧布危機前后,俄羅斯一手房價格由2014年12月的51714盧布每平米上漲至2016年6月的53558盧布每平米,漲幅為3.6%,但是二手房價格在15年1季度觸頂后開始逐步下行,兩者出現了背離。

為什么會出現這種現象哪?

對于俄羅斯來說,每次危機的深處本質上都是財政危機,這意味著危機過程中都需要大量加印鈔票來應對,否則普京先生的日子沒法過,這意味著盧布會出現加速貶值,當然這種貶值既可以是連續性的,也可以是一夜跳貶。對于俄羅斯韭菜來說,可以購買食品或黃金外匯等來應對盧布貶值,但是對于大型地產商尤其是鍋有地產商來說,購買核心城市的土地是應對危機的避險方式,因為這些土地是“不可再生資源”。同時,這些核心城市都是權貴、富人集中之地,就業機會相對中小城市也更多(導致人口流入),房屋的需求就會長期存在,土地最終還可以變現,而可以變現的土地(也就是具有流動性)就具備了避險的功能。當危機猛烈爆發導致房價下跌、一旦開發這些土地會出現虧損的時候,房地產公司只需繼續持有土地就夠了(繼續避險),這就讓土地開發量下降、達到調整房屋供需關系的目的,這有利于房屋價格的恢復,最終就可以讓以盧布表示的一手房價格長期維持漲勢。也就是說,因盧布貶值導致面粉漲價,最終面包也會漲價,互相之間可以傳導的基礎是存在需求。

但二手房屋有所不同。一般來說,二手房屋體現的主要是商品屬性(供給幾乎是無限的),與土地的不可再生性具有本質的不同,不具有避險效應(或很弱),危機會導致一般勞動者的購買力減弱,價格就難以恢復,這就讓一手和二手房的走勢出現分離。

所以,以盧布表示的像莫斯科這類政經核心城市的房價(尤其是一手房價)并不存在崩的概念,根源在于盧布的信用水平太低,莫斯科的土地具有避險效應。

但廣大的大中小城市,相對于鄭智與經濟所決定的核心城市來說其經濟基礎比較脆弱,隨著危機的爆發就業機會就會減少、導致失業增長,加上老齡化的不斷深入和人口不斷流失,房屋需求就會不斷下滑。此時,這些城市的土地流行性很差、變現困難,就不具有避險功能。房屋也會不斷喪失流動性。最終讓房地產這個行業在這些城市失去意義。所以,盧布危機之后,俄羅斯多數大中小城市尤其是遠東地區的房地產行業十分凄慘。

這就會得出以下結論:第一,在俄羅斯這樣的國家爭論房價是否會出現崩盤走勢是無意義的,這與本國的貨幣信用有關。只有貨幣信用高的國家才有資格享受房地產崩盤的“待遇”。而俄羅斯莫斯科這種核心城市是沒資格享受的,源于作為“標尺”的盧布的價值下降的太快;第二,如果僅僅以本幣價格的變化來思考投資行為,就必須進入俄羅斯政經最強勢的城市,只有這樣的城市在未來才會有機會,只包括莫斯科和圣彼得堡兩座城市。第三,二手房與一手房的走勢是有區別的。對于投資來說,二手房價才是有意義的,因為這個價格是投資過程中的退出價格,決定了利潤,所以,關注新房價格意義不大(新房價格高只說明成本高),二手房價格才有意義。第四,隨著老齡化的不斷深入,經濟基礎薄弱的大中小城市的房地產是沒有意義的(自住除外),因為在喪失流動性的時候希望成交、變現就必須大幅打折,有時甚至還需要一點運氣,想希望實現本幣價格的盈利是不可能的,如果以外匯為基準更會虧掉褲衩。

俄羅斯房地產演繹的是:爆發危機時,即便莫斯科這樣的城市以美元表示的價格也存在崩盤(2008年和2014-2015年都發生了),但以盧布表示的價格在核心城市不存在崩盤(還可以快速恢復),而大多數大中小城市出現的是深度蕭條,也就是:一兩個城市“湘崗”化、其余的城市“鶴崗”化。

文章作者:如松
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